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观点：短期借款对标杆房企没有压力
你愿意或者不愿意，时间永不停驻。转眼已是5月，观者忍不住又要高声问一句：开发商，你们还撑得住吗？
有此一问的原因很多，其中自然包括近日的一条消息。被称为A股地产四大金刚的“万科、保利、招商、金地”2011年年报和2012年一季度报全部亮相后，有唱空者分析认为，“四大金刚”的短期借款暴增，其中，万科的短期借款存量较去年底增加14%强，保利和招商的短期借款年度变化均超过1倍。
在笔者看来，这样的数据根本不算是暴增。根据首开股份的一季度财报，首开股份短期借款总额较年初增长了510.7%，与此同时，反映偿债水平的筹资流量净额却同比大步下滑。惊悚乎？非也。
首先，一季度的短期借款增长趋势并不是“四大金刚”或房地产行业独有。央行数据显示，整体上，一季度贷款短期化现象非常明显。以期限区分，一季度金融机构本外币企业及其他部门中长期贷款增加6282亿元，同比少增3748亿元；短期贷款及票据融资增加1.36万亿元，同比多增7992亿元。短期借款增加的大趋势，反映了经济活力的整体不振。
进一步分析，短期借款暴增的基础原因应在于优质信贷资源的紧缺。房地产贷款余额在2012年一季度增加2427亿元，同比少增2812亿元；一季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3个百分点。本报记者此前的调查显示，开发贷已事实上停摆，其原因同样在于可用优质信贷资源的紧缺。大气候下，何以解困？唯有短期借款。
大环境下，因个体的差异较为明显，观者不能视而不见。有两个例子可供剖析。首开股份去年逆市拿地，扩张速度超过依靠商品、劳务的销售速度，已在去年三季度冲上顶峰，一度比肩绿城。这应是其战略转型的根本需求所致：原本打造保障型住房的首开股份开始在全国多个二线城市发力，自然需要流动资金的撬动。招商地产去年的短期借款增幅超过长期借款，除了与其积极转向商业地产、需要大量资金支持有关外，还与其一贯的销售策略有关，即那种踱着方步卖房子的国企化思维。
精明如斯的房地产开发商，肯定不会拿短期借款去投长期项目，其最大可能即在于补充流动资金的不足。这一点也是很容易得到反证的，行政性调控毕竟至今未见任何松动迹象。
不过，具体到如“四大金刚”一样的标杆房企，并无明显资金压力。一方面，根据已发布的各大公司年报，标杆房企的资产负债率均维持在较为合理的水平。另一方面，其各项指标显示，整体经营能力明显优于2008年，偿债能力较强。
根据中原地产4月15日发布的研究报告，短期来看，标杆房企2008年货币资金短期借款比平均为0.96倍，2010年该指标平均值为2.27倍，大型开发商短期偿债能力较强，无明显资金压力；长期来看，2010年十大标杆房企的实际资产负债率平均值为50%，较2008年的53%得到一定改善。
流动资金直接关乎开发商是否会选择降价来促销、回款。回首2008年，开发商就因资金链紧张而纷纷降价，几乎演化为一种消极的风潮。但目前看来，短期内大规模降价的可能性仍然微弱。
首先，已有充分数据显示，今年一季度，房地产整体销售面积、销售金额同比增长率虽逐月下滑，但一季度十大标杆房企的销售额仍同比大增，堪称“小阳春”。同期，这些标杆房企对调控政策已有准备，购地很谨慎，支出不多。
其次，在经历了两年的房价单边上涨后，房企都积累了丰厚的资金，资产结构得到明显改善，短期借款上涨同时，短期负债占比却明显下降，其抗压能力早已不可同日而语。
在房企的资金盘面上，笔者较为关注的反倒是企业自筹资金比重的上升。公开的统计数据显示，1～3月份，房地产企业自筹资金的比重开始上升，由1～2月份的34.37%上升为36.98%。这说明，信贷环境仍在紧缩，开发商被迫更多地利用自有资金。果真如此的话，房地产商岂不是预备搬起石头砸自己的脚？
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